Как построить дом правильно и без лишних затрат: советы мастеров

Строительство дома — это сложный и многопроцессный процесс, в котором ключевую роль играют архитектурно-планировочные решения, смета, технология и материалы. Однако, все это определяется еще на этапе проектирования, и от того, как хорошо будет разработан рабочий проект, зависит качество и временные рамки строительства.

Чтобы избежать ошибок и сложностей на этапе строительства, необходимо заранее продумать все детали, начиная от выбора земельного участка и заканчивая обустройством всего участка. Кроме того, нельзя забывать о качестве выбираемых стройматериалов, производителях и поставщиках, а также подрядчиках, которые будут заниматься строительными работами.

В данной статье мы подробнее рассмотрим все аспекты строительства дома, начиная от выбора земельного участка и заканчивая выбором качественных материалов и подрядчиков.

Современное строительство дома - с чего начать

Ключевая задача в строительстве заключается в том, чтобы не пренебрегать требованиями законодательства, и не начинать по своему усмотрению, когда речь заходит о строительстве. Первым и самым важным шагом для всякого застройщика, планирующего строительство личного жилого дома (ИЖС), будет уведомить власти о своих планах. Это происходит через обращение к администрации или МФЦ и соответствует положениям статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Соответствующая форма уведомления приведена в Приложении к приказу Минстроя России от 19 сентября 2018 года №591/пр.

Более того, тот же самый шаг должен быть сделан застройщиком в первые 30 дней после окончания строительства или реконструкции объекта ИЖС, а также садового дома. В этом случае действия должны соответствовать требованиям частей 16–21 статьи 55 ГрК РФ.

Однако, важно понимать, что строительство дома на участке, находящемся в зоне с ограничениями строительства, может противоречить статье 104 Земельного кодекса РФ. Например, если участок находится на территории, выделенной для безопасной эксплуатации объекта энергетики или транспорта, связи или военного объекта. Если строительство дома запланировано в историческом поселении, то застройщик должен описать параметры, цвет, предполагаемые стройматериалы и приложить изображение дома с фасадами.

Получив уведомление, чиновники проводят проверку на возможность возведения частного дома на данном участке и, если ответ положительный, выдают разрешение на строительство.

Полезная информация

Если владелец земельного участка для садоводства зарегистрировал свое право собственности в Едином государственном реестре недвижимости до начала строительства, то с 1 марта 2021 года он сможет зарегистрировать свои права на вновь возведенные садовые или жилые дома на этом участке и получить государственный кадастровый учет. При этом ему необходимо будет предоставить только технический план и документы, подтверждающие его право на земельный участок, как указано в статьях 70, частях 12 и 13 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Перед тем, как строить дом, необходимо следовать федеральным законам и правилам, однако рекомендуется обратить внимание и на местное (региональное) законодательство, правила, национальные и межгосударственные стандарты, а также требования СанПиН - Санитарно-эпидемиологических правил и нормативов.

Важно при оформлении прав на садовые и жилые дома ознакомиться с официальными позициями министерств и ведомств. Несмотря на то, что информационные письма не носят нормативного характера и не имеют законной силы, они содержат разъяснения, которые важно изучить.

В частности, в списках находятся письма с официальными разъяснениями от Минэкономразвития России, Росреестра и Минстроя России. К числу таких писем можно отнести:

• Письмо от 13 августа 2019 года №26559-ВА/Д23и Минэкономразвития России, в котором говорится о государственной регистрации прав на садовые дома и жилые дома, расположенные на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства;
• Письмо от 27 июня 2019 года №14-06244-ГЕ/19 Росреестра, опубликованное вместе с письмом Минэкономразвития России от 5 марта 2019 года № ОГ-Д23-1873 «О рассмотрении обращения», в котором рассказывается о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на реконструированные садовые дома;
• Письмо от 3 апреля 2019 года №11823-СМ/08 Минстроя России о необходимости приведения объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов в соответствие с градостроительными регламентами;
• Письмо от 30 января 2019 года №14-00871-ГЕ/19 Росреестра, опубликованное вместе с письмом Минэкономразвития России от 5 декабря 2018 года №ОГ-Д23-11737 «О рассмотрении обращений», в котором говорится о рассмотрении обращений относительно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома;
• Письмо от 7 ноября 2018 года №32363-ВА/Д23и Минэкономразвития России об использовании положений Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ и Федерального закона от 3 августа 2018 года №340-ФЗ по вопросам кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома;
• Письмо от 15 ноября 2018 года №41899-СМ/09 Минстроя России о строительстве объектов индивидуального жилищного строительства или садовых домов;
• Письмо от 16 августа 2018 года №35116-ВЯ/09 Минстроя России о внесении изменений в ГрК РФ по вопросам строительства и реконструкции объектов ИЖС и садовых домов.

Несмотря на то, что информационные письма не являются нормативными актами, они могут помочь людям, желающим зарегистрировать свое право собственности на садовые и жилые дома. Поэтому ознакомление с ними может быть полезным.

Получив разрешение на строительство, первым делом необходимо изучить нормативно-техническую документацию, которая регулирует проектировочные, изыскательные и строительные работы. Это особенно важно для документов, которые автоматически обеспечивают соблюдение «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений» и «Технического регламента о требованиях пожарной безопасности», а также удовлетворяют требованиям постановления Правительства РФ от 16 февраля 2008 года №87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию». В этой категории важно обратить внимание на своды правил в области строительства (СП 30-102-99, СП 53.13330.2011, СП 42.13330.2016 и другие) и обеспечения пожарной безопасности жилых домов (СП 2.13130.2012, СП 4.13130.2013). Получившиеся знания помогут надежно и качественно осуществить застройку.

Одной из основных мер по обеспечению пожарной безопасности при строительстве домов является правильное расстояние между постройками. Это гарантирует, что в случае пожара, огонь не перекинется на соседние здания. Также необходимо учитывать огнестойкость материалов при выборе расстояния.

Если дом построен из кирпича или бетона, то минимальное расстояние должно быть не менее 6 метров. Если для перекрытий дома используются металлический каркас с деревянными стропилами, то расстояние должно быть не менее 8 метров. Если постройка выполнена из дерева, то расстояние должно составлять не менее 15 метров.

При строительстве дома также необходимо учесть подъезд к зданию, включая подъезд для пожарной техники, а также заложить возможность эвакуации и проверить коммуникации на исправность. Требования к стройматериалам в отношении пожарной безопасности регулируются Техническим регламентом о требованиях пожарной безопасности.

Помимо этого, следует учитывать, что площадь земельного участка под строительство дачного дома должна составлять не менее 600 квадратных метров. Участок также необходимо оградить с помощью сетки или решетки, чтобы не затенять соседей. Однако, если есть согласие соседей, со стороны улицы можно поставить глухой забор.

Одним из важных факторов, которые нужно учитывать при планировании строительства, являются нормативы расстояний. Так, если речь идет о строительстве частного дома, то необходимо соблюдать минимальное расстояние в 5 метров до красной линии улиц и в 3 метра до красной линии проездов. Если мы говорим о хозяйственных постройках, то в этом случае нормативное расстояние до красных линий составляет как минимум 5 метров. Если на участке планируется содержание скота, то застройщик может возвести на территории хозпостройки для животных (например, хлев или курятник), а также сараи для хранения корма и инструментов. При этом жилые помещения следует изолировать от хозпостроек для животных минимум тремя подсобками, а расстояние между этими постройками и входом в дом должно быть не менее 12 метров.

Если на участке есть садовый участок, то стоит предусмотреть место для компостной площадки и уличного туалета (в случае отсутствия канализации). При этом необходимо соблюдать определенное расстояние между постройками: от дома до уборной – не менее 12 метров, а до душа и бани – не менее 8 метров. Не стоит также забывать об устройстве подземных инженерных сетей, которые должны быть устроены как можно менее плотно и равномерно распределены по площади.

Кроме того, застройщику необходимо максимально сохранить рельеф, качество поверхностных вод и земли для сельскохозяйственных нужд. Не менее важным фактором является обеспечение системы водоотведения. Поэтому при строительстве дома необходимо соблюдать не только строительные и противопожарные нормы и правила, но также и санитарно-эпидемиологические требования (СанПиН 2.1.2.2645-10, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, СанПиН 2.1.5.980-00. 2.1.5 и другие).

Застройщик, планирующий строительство дома из керамических блоков и кирпича, обязан учитывать ряд нормативно-технических документов. Данный перечень не является исчерпывающим, однако включает наиболее важные документы:

• «ГОСТ Р 57349-2016/EN 772-1:2011. Кирпич и блоки. Метод определения прочности на сжатие»;
• «ГОСТ Р 58026-2017/EN 772-13:2000. Кирпич и блоки. Методы испытаний. Часть 13. Определение абсолютной и кажущейся плотности в сухом состоянии элементов каменной кладки (кроме природного камня)»;
• «ГОСТ 7025-91. Кирпич и камни керамические и силикатные. Методы определения водопоглощения, плотности и контроля морозостойкости»;
• «ГОСТ Р 56828.21-2017. Наилучшие доступные технологии. Производство керамического кирпича и огнеупорных изделий. Аспекты повышения энергетической и экологической эффективности»;
• «ГОСТ Р 57347-2016/EN 771-1:2011. Кирпич керамический. Технические условия»;
• «ГОСТ 530-2012. Кирпич и камень керамические. Общие технические условия»;
• «ГОСТ 32311-2012. Кирпич керамический клинкерный для мощения. Технические условия».

Кроме того, важно ознакомиться со всеми ГОСТ по выбранным стройматериалам. Это необходимо для того, чтобы учесть все особенности и требования к использованию данных материалов. Например, использование керамических поризованных блоков и кирпича потребует изучения межгосударственных и национальных стандартов, предъявляемых к таким стройматериалам. Важно не упустить ни одной детали, чтобы обеспечить безопасность и качество строительства.

Опытные строители советуют начинать не с закладки фундамента, а с подготовительных работ, например, проведения геологического анализа и изучения состава почвы, а также проектирования типа постройки. Это поможет избежать ошибок при выборе типа фундамента, который зависит от рельефа участка – сухого, сырого или мокрого. При работе с каждым типом рельефа важно учитывать разные источники влаги, что отражается на затратах на строительство.

Для избежания незапланированных земляных работ еще перед проектированием желательно привлечь организацию, которая проведет топогеологическую экспертизу. Если была обнаружена сейсмоопасная зона или иные геологические процессы, создающие риски для эксплуатации объектов застройки, в проект дома закладываются инженерно-защитные мероприятия в соответствии с межгосударственными стандартами.

Кроме того, при проектировании, расчете, возведении, реконструкции, изготовлении и эксплуатации строительных объектов следует соблюдать межгосударственные стандарты, такие как ГОСТ 27751-2014, ГОСТ 31937-2011 и ГОСТ 30494-2011.

Не все начинающие строители, даже после досконального изучения теоретической базы по строительству, избегают досадных ошибок при возведении дома. Однако если вы уделите внимание подготовительным работам и закладыванию инженерно-защитных мероприятий в соответствии со стандартами, вы сможете избежать серьезных проблем в будущем.

Как известно, наиболее эффективным способом обучения является опыт их собственных ошибок, однако, существуют наиболее распространенные ошибки, которые могут быть избежаны, если учитывать элементарные вещи.

Существует несколько типичных ошибок, которые необходимо учитывать при строительстве:

1. Неправильный выбор типа фундамента и материалов для постройки, утепления, облицовки и кровли. Очень важно учитывать цель строительства, особенности почвы на участке и климат. Масса самого дома также играет большую роль в выборе материалов. Например, если для летней дачи достаточно использовать каркасную деревянную конструкцию, то для круглогодичного проживания дома следует использовать бревна, камень, бетон, керамические поризованные блоки или кирпич.

2. Плохое качество строительных материалов. Иногда строители выбирают более дешевые материалы, чтобы сэкономить деньги, но они скоро пожалеют об этом решении. Хотя такие материалы могут казаться надежными на первый взгляд, они часто имеют низкое качество, что с течением времени приводит к увеличению расходов.

3. Ошибки при соблюдении пожаробезопасности. Важно помнить о сохранении дистанции, предусматривать эвакуационный выход и использовать негорючие облицовочные материалы. Например, для керамического лицевого кирпича показатель огнеупорности — от 800 до 1200°С, что в два-четыре раза выше, чем у его силикатного аналога. Кроме того, важно учитывать особенности климата и пожарной безопасности в регионе.

4. Неправильное устройство кровли. Очень важно подобрать правильный кровельный материал в зависимости от формы и конструкции крыши. Например, для крыши сложной конструкции лучше выбрать гибкую черепицу, а не металлический материал, который будет дорогим и неудобным в использовании.

5. Нарушения при монтаже тепло-, гидро- и пароизоляции, ветрозащиты. При выборе теплоизолирующих материалов следует учитывать их показатели теплопроводности, «дышащих» свойств, прочности, долговечности и морозоустойчивости. Гидроизоляционные материалы также необходимо выбирать с осторожностью, чтобы избежать появления плесени и размножения паразитов.

Кроме того, необходимо предусмотреть все возможные проблемы в процессе строительства, например, соблюдение эстетических пропорций и размеров земельного участка, а также учитывать нормативные документы, проводить топографические изыскания и составлять проект здания.

Будучи осведомленным об этих распространенных ошибках строительства, вы сможете избежать их в процессе строительства своего дома.

Фото: freepik.com