Обследование инженерных систем: задачи, этапы и стоимость процедуры

При возведении зданий или сооружений, а также при оформлении коммерческих операций с недвижимостью часто требуется услуга - экспертиза инженерных коммуникаций. От эффективности работы систем инженерных коммуникаций зависят возможности и стоимость эксплуатацию объекта.

Для выполнения работ по обследованию инженерных коммуникаций необходимо привлечение профессиональных экспертов. Они проведут все тесты и вычисления, дадут заключение об их работоспособности, а также предоставят рекомендации, как устранить неполадки. Надлежащее экспертное заключение может использоваться в суде по необходимости.

Задачи обследования инженерных сетей

Осуществление экспертизы инженерных сетей имеет ряд преимуществ, таких как экономия финансовых и временных ресурсов на прокладку, техобслуживание и капитальный ремонт, а также возможность предотвращения внезапных выходов из строя инженерных сетей.

Проведение экспертизы позволяет ответить на следующие вопросы:

• В каком состоянии находятся инженерные сети на момент обследования?
• Соответствует ли оборудование, пройденное обследование, технической документации?
• Какие действия необходимо предпринять для обеспечения дальнейшего правильного функционирования инженерной сети?

Причины проведения инженерной экспертизы могут быть различными. Рассмотрим основные случаи, когда необходимо ее проведение.

Первый случай – это возникновение споров с подрядной организацией. Это может касаться ошибок в смете, несоответствия сроков выполнения работ или использования неподходящего оборудования для прокладки и обслуживания инженерных сетей.

Второй случай – возникновение сбоев, ЧП и аварий. В качестве примера можно привести такие системы, как отопление и водоснабжение, которые часто подвержены неисправностям.

Третий случай – это пусконаладка и запуск сетей в эксплуатацию. В этом случае инженерная экспертиза может помочь обнаружить возможные ошибки, которые могут возникнуть во время эксплуатации систем.

Четвертый случай – это оценка состояния инженерных сетей при коммерческих операциях с недвижимостью или расчете сметы ремонтных работ. В этом случае она поможет определить реальную стоимость работ и возможные риски, связанные с эксплуатацией систем.

Специализированные государственные или аккредитованные частные экспертные организации должны проводить экспертизу инженерных систем. По договору заказчик должен предоставить необходимые документы в установленный срок, а подрядчик должен контролировать полноту предоставленной документации и обеспечить проведение экспертизы в соответствии с действующими нормами и в установленные сроки. Также к договору прилагаются техническое задание и смета.

Комплексное исследование включает в себя обследование наружных и внутренних инженерных систем зданий и сооружений. В соответствии с ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» при обследовании инженерного оборудования, необходимо учитывать его требования.

При экспертизе системы электроснабжения проверяют соблюдение технических условий и соответствие проекту, проводят расчет сетевой нагрузки и определяют правильность выбора аппаратов защиты. Нормативы для систем электроснабжения содержатся в СП 134.13330.2012 «Системы электросвязи зданий и сооружений. Основные положения проектирования» и СП 76.13330.2012 «Электротехнические устройства».

При экспертизе системы водоснабжения проводится визуальный осмотр и неразрушающее инструментальное исследование, изучаются технические характеристики системы и её общий характер эксплуатации. Акт обследования должен содержать конкретные действия по предотвращению выхода системы водоснабжения из строя. Система должна соответствовать СП 31.13330.2012 «Водоснабжение. Наружные сети и сооружения».

Экспертиза водоотведения направлена на определение и устранение возникших повреждений и засоров. Наиболее эффективно телевизионное обследование с целью нахождения проблемных участков. Система должна соответствовать требованиям СП 32.13330.2012 «Канализация. Наружные сети и сооружения».

Обследование теплосетей проводится с целью проверки их исправности и установки оптимального режима теплоснабжения зданий. Тепловые сети должны соответствовать СП 124.13330.2012 «Тепловые сети».

Экспертиза водяного отопления включает проверку работоспособности системы при давлении, превышающем рабочее в 1,5 раза, но не менее 0,6 МПа в соответствии с СП 60.13330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха». Основная цель экспертизы водяного отопления — предотвратить возможность аварий.

При экспертизе воздушного отопления помимо диагностики работоспособности системы, роль играет исследование аэродинамики в сети воздуходувов. Система должна соответствовать СП 60.13330.2012.

Экспертиза вентиляции проводится при помощи мультиметров, измерителей шума и видеоаппаратуры. В результате даётся заключение о состоянии вентиляции, причинах ее неэффективной работы, качестве очистки воздуха. Система должна соответствовать нормативам СП 60.13330.2012.

При экспертизе системы кондиционирования воздуха и холодоснабжении делаются выводы о КПД и безопасности системы, а также даются рекомендации по их повышению. Система кондиционирования должна соответствовать СП 60.13330.2012.

При экспертизе систем связи проверяется наличие всех необходимых комплектующих и кабелей, их работоспособность и эффективность системы в целом. Устройства связи должны соответствовать ВСН 60-89 «Устройства связи сигнализации и диспетчеризации инженерного оборудования жилых и общественных зданий Нормы проектирования».

Экспертиза систем автоматизации и диспетчеризации (в том числе системы пожарной безопасности) выявляет работоспособность и эффективность систем. Системы автоматизации и диспетчеризации также должны соответствовать ВСН 60-89.

Инженерные коммуникации зданий должны проходить регулярные обследования, чтобы обеспечить их работоспособность и безопасность. При этом обследование может быть разделено на несколько этапов.

Первым этапом является анализ технической документации. Этот этап позволяет определить исходные данные, такие как сроки строительства и эксплуатации, а также итоги предыдущих экспертиз. Анализ технической документации включает рабочие и исполнительные чертежи, акты приемки и испытаний, паспорта и сертификаты на оборудование, журналы ремонтов.

На втором этапе осуществляется визуальное обследование. Оно производится для первичного осмотра систем, определения явных неисправностей и необходимости применения специальной аппаратуры.

Третий этап - инструментальное обследование. Он предполагает получение числовых данных для анализа работоспособности системы. В ходе инструментального обследования производится измерение линейных размеров, выявление деформаций, дефектов и повреждений, сбор данных по нагрузкам и/или расходам.

Четвертым этапом является анализ результатов. На основании анализа выявляется степень и причины физического износа инженерных коммуникаций, делаются выводы о технической возможности использования существующих систем.

Задача пятого этапа - составление ведомости дефектов. На этом этапе составляется полный список поврежденных и/или изношенных и подлежащих смене частей инженерных систем.

Шестой и последний этап - составление технического отчета. Он включает объемы и сроки выполненных экспертных работ, перечень и краткое описание проектных решений обследуемых систем, анализ нормативной базы на период возведения обследуемого объекта, сведения об условиях эксплуатации инженерных сетей, организации их текущих и капитальных ремонтов, результаты визуального и инструментального обследования, численные данные о степени износа, предполагаемые причины появления и развития дефектов, выводы о необходимости ремонта (замены) отдельных элементов или частей инженерных сетей, краткие рекомендации по устранению дефектов: текущий ремонт, капитальный ремонт, замена, оценка объемов работ по устранению конкретных дефектов в процентах по отношению к общему их объему для данного объекта, вывод о технической возможности использования существующих систем. При необходимости в отчете даются рекомендации по проведению дополнительного инструментального обследования инженерных сетей для последующей разработки рабочих чертежей.

В приложении к техническому отчету включаются копия технического задания на экспертизу, ведомость дефектов, документы о качестве материалов (сертификаты и т.п.), результаты лабораторных испытаний и поверочных расчетов, копии документов (официальной переписки, протоколов, актов и заключений предыдущих экспертиз), имеющих отношение к состоянию инженерных сетей.

Важной составляющей любого подрядного договора на строительство являются временные рамки выполнения работ. Сроки, в которые проходит экспертиза, определяются перечнем работ и техническим заданием, согласованными с заказчиком и являющимися обязательными пунктами договора.

При обращении в государственные экспертные учреждения, следует учитывать следующие временные ориентиры:

• Регистрация представленной документации и составление проекта договора – не более 30 дней.
• Подписание заказчиком договора на экспертизу – не более 30 дней.
• Проведение экспертизы и выдача заключения – 3 месяца с момента оплаты услуг.

Суммарный период государственной экспертизы не должен превышать 6 месяцев. Если же обращаться в коммерческие экспертные организации, то экспертиза может быть проведена за более короткий срок.

Обследование инженерных систем: определяем стоимость

Оценка стоимости обследования инженерных систем в зданиях и сооружениях осуществляется на основе федеральных расценок, указанных в «Справочнике базовых цен на обмерные работы и обследования зданий и сооружений 2012 (СБЦ-2012)». Для первичной оценки стоимости специалисты умножают базовые цены на поправочные коэффициенты, от которых зависит вид инженерной системы, объем здания и количество однотипных работ.

На конечную стоимость могут влиять технические данные, которые могут выявить необходимость применения дорогостоящих средств и методов экспертизы. В любом случае, точная стоимость обследования будет определена только после полной проверки всех инженерных систем.

Фото: freepik.com